La Comissió Europea vol fixar criteris comuns perquè ciutats i governs puguin limitar els pisos turístics i la compra de segones residències sense topar amb les normes del mercat únic
La Comissió Europea prepara un nou marc legal que podria reforçar la capacitat de Catalunya i de les ciutats europees per actuar contra la crisi de l’habitatge. Brussel·les proposarà establir criteris comuns per determinar en quines zones es poden restringir els lloguers turístics i la compra o l’ús d’habitatges que no es destinin a residència habitual.
La proposta formarà part de la futura Llei europea d’Habitatge Assequible, que l’executiu comunitari presentarà dimecres. Segons l’esborrany, el reglament introduiria una definició europea de «zona tensionada», una figura que ja s’aplica a Catalunya, però no imposarà mesures concretes ni obligarà les administracions a intervenir el mercat.
L’objectiu és un altre: proporcionar una base jurídica comuna perquè les autoritats estatals, nacionals, regionals i locals puguin justificar determinades restriccions sense entrar en conflicte amb la lliure circulació de capitals, la llibertat d’establiment o la prestació de serveis dins del mercat únic europeu.
Habitatges que costen vuit vegades la renda anual
Un dels indicadors principals per declarar una zona tensionada serà la relació entre el preu de l’habitatge i els ingressos de la població. D’acord amb l’esborrany, el preu mitjà d’un habitatge haurà de ser igual o superior a vuit vegades la renda disponible mitjana dels habitants de la zona.
Aquest criteri, però, no serà suficient per si sol. Les administracions també hauran d’acreditar que la diferència entre els preus i els ingressos ha augmentat durant els deu anys anteriors i que no hi ha perspectives que la situació millori en els tres anys següents.
L’avaluació haurà d’incorporar altres elements, com ara l’evolució demogràfica, l’oferta d’habitatge disponible i la pressió de la demanda. La declaració podrà afectar un barri, un municipi, una àrea metropolitana o qualsevol altra zona urbana delimitada, però només podrà incloure el territori estrictament necessari per garantir l’accés a un habitatge assequible.
Amb aquesta metodologia, Brussel·les pretén evitar declaracions massa àmplies o poc justificades i, alhora, facilitar que les administracions puguin defensar judicialment les seves decisions.
Tres anys de proves per limitar els pisos turístics
La proposta també estableix les condicions que s’hauran de complir per restringir els allotjaments turístics de curta durada. Les autoritats hauran de demostrar que aquesta activitat ha perjudicat la disponibilitat o l’assequibilitat de l’habitatge durant almenys els tres anys previs a l’adopció de la mesura.
No n’hi haurà prou, per tant, a constatar una presència elevada de pisos turístics. Caldrà acreditar una relació directa entre aquests allotjaments i el deteriorament de l’accés a l’habitatge residencial.
El reglament deixarà fora d’aquestes limitacions el lloguer ocasional de la residència habitual. Brussel·les considera que aquesta pràctica, en general, no retira habitatges del mercat de lloguer permanent. La distinció separa els particulars que lloguen temporalment casa seva dels immobles dedicats de manera habitual a l’activitat turística.
La Comissió Europea ja havia assenyalat plataformes com Airbnb, TripAdvisor o Expedia com un dels factors que contribueixen a l’encariment de l’habitatge en algunes ciutats, especialment en zones amb una elevada pressió turística.
Més seguretat jurídica per a les ciutats
Les noves normes no traslladaran a Brussel·les la competència sobre l’habitatge. La planificació urbanística, la regulació del sòl i les polítiques residencials continuaran en mans dels estats, les nacions, les regions i els municipis.
La Comissió Europea tampoc decidirà quines restriccions s’han d’aplicar. Cada administració conservarà la capacitat d’escollir si intervé i amb quines mesures. El reglament, però, fixarà com s’hauran d’avaluar, justificar, fer públiques i revisar les decisions que afectin les llibertats del mercat interior.
Perquè una limitació sigui compatible amb el dret europeu, haurà de perseguir una finalitat legítima relacionada amb l’habitatge, basar-se en dades i ser adequada, necessària i proporcional. Brussel·les confia que aquest marc redueixi la incertesa jurídica que fins ara ha envoltat moltes regulacions locals i eviti una part dels litigis impulsats pels operadors afectats.
El canvi pot tenir una incidència especial a Catalunya, on nombrosos municipis combinen preus elevats, manca d’oferta residencial i una forta presència d’allotjaments turístics. Disposar d’un criteri europeu compartit podria donar més solidesa jurídica a les polítiques adoptades per la Generalitat i els ajuntaments, sempre que compleixin els requisits de justificació previstos.
Les restriccions no seran suficients
La mateixa Comissió Europea admet que limitar els pisos turístics, les segones residències o determinades operacions de compra no resoldrà, per si sol, les causes estructurals de la crisi.
L’esborrany defensa que aquestes mesures han d’anar acompanyades de polítiques destinades a augmentar l’oferta: construir nous habitatges, rehabilitar edificis degradats i recuperar pisos buits perquè tornin al mercat residencial.
La proposta serà presentada per la vicepresidenta de la Comissió Europea responsable de Transició Neta i Competitiva, Teresa Ribera, i pel comissari europeu d’Habitatge, Dan Jørgensen. Abans d’entrar en vigor, el reglament haurà de ser negociat i aprovat tant pel Parlament Europeu com pel Consell de la Unió Europea, on estan representats els estats membres.
